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住宅公共维修基金到底该怎么用

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“你说公共维修基金啊,收房的时候就得交,不交就不让收房,也没想过怎么使,也没人告诉我该怎么使!”一位刚刚在某房地产项目收了房的北漂人士满是抱怨地表示。而关于公共维修基金的使用方法,销售人员的回答也是模棱两可,显然这已经超过了他们的工作范畴。入住以后的事,管他呢?我们只负责销售,卖出房子,就完成了任务,至于后期的事,问物业去吧。  业内专家也表示,在中国,目前对于公共维修基金的监管还存在很大的空白。谁来管?谁来用?怎么用?怎么保障业主利益?巨额的闲置资金只能以活期形式存在银行,利率很低,却没有办法使之增值。虽然有建设部的法规作为依据,但实际操作中,仍存在着大量的问题。  住宅公共维修基金出台始末  1998年,是住宅正式开始走向市场化的一年。为了更好地解决取消福利分房之后的房产维修问题,政府也深刻地意识到了这一点:当物业保修期满后,物业维修养护的责任由保修单位转移到物业产权人身上。在业主分散的情况下,如果没有住宅专项维修资金,要在短时间内向业主筹集物业共用部位、共用设施设备维修或更新、改造的费用十分困难。住宅专项维修资金的设立,为物业及时得到维修养护提供了基础性条件。  2003年,由国务院公布实施的《物业管理条例》第7条明确规定:业主在物业管理活动中,应履行按照国家有关规定交纳专项维修资金的义务。住宅专项维修资金相当于房屋的“医疗和养老保险金”,其建立有利于提高和保持房屋完好率,延长房屋的使用寿命,达到物业保值增值的目的。  但每一条法规的出台,都必须经历市场的考验,才能不断适应市场的变化。2008年,《住宅专项维修资金管理办法》出台,并于当年2月1日开始施行。新办法首次在未缴付资金上进行了明确规定,规定未缴付公共维修基金不得将房屋交付给购买人,且规定了当基金余额不足首期缴存额30%时需进行续缴。  新的《办法》中,业主将真正成为这部分资金的主人。新管理办法规定,业主大会成立前,住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管,但资金必须进入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户中。在业主大会成立后,资金由业主委员会管理,业委会将资金存入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户。与此同时,住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。  而新《办法》也并不是没有瑕疵,当前暴露的种种社会问题,也为众多法律学者重视。  交容易 难取出的公共维修基金  北京市丰台区芳古园二区电梯维修的案例屡屡被房地产业界人士提及,而更多的是一声叹息。征得三分之二以上的业主同意,耗时2个月,主管部门审批使用申请要4个多月,拿到维修基金又用了半年。如此这般,一年多才修好电梯。  北京市丰台区芳古园二区进行电梯维修,60多万元的维修费用全部来自该小区的住房维修基金,这样的例子并不多见。根据电梯出现的问题,物业公司和业委会联系了有关维修公司作鉴定,确定电梯维修方案,测算了维修预算。2011年7月,物业公司将维修电梯的消息和方案张榜公示。  随后,使用维修基金遇到了一个大难题——征求业主意见。2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定,动用住房维修基金,必须征得三分之二以上的业主同意。尽管该办法同时提出,在维修基金划转到业委会名下管理以后,可简化这一程序,由物业管理企业提出使用方案,业主大会依法通过使用方案即可。但是,为了避免被业主指责擅自动用维修基金,多数小区仍然实行三分之二业主签字同意的程序。  芳古园二区共有696户业主,要三分之二以上业主同意,意味着至少要征集到464户以上业主的签字才行,工作量巨大。一楼的住户因为不经常使用电梯,不少人拒绝签字;部分未办理房产证的业主还没有缴纳住房维修基金也不能参与投票;还有一些业主长期外出或将房子出租,一直联系不上。这些都让征集工作变得格外棘手。  足足用了2个月时间,物业公司才终于“凑到”了482户业主签字同意。2011年9月,物业公司和业委会按照规定,将使用申请上报北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)。这是小区第一次申请使用维修基金,因为没有经验,申请过程尤为繁琐,直到2012年1月,申请才正式批下来。  芳古园二区业委会的相关负责人表示:“住建委负责审批维修基金的工作人员只有一个,材料也要求写得详细、具体,光核对业主信息就花了很长时间,根本忙不过来。”直到2012年7月,小区电梯维修才终于用上这笔房屋“看病钱”。为此忙活了一年多的物业公司工作人员总算松了一口气。按照现行规定的程序走下来,住房的“看病钱”用起来确实有些麻烦。像芳古园二区这样业主委员会机构完善的小区,要想动用维修资金尚且如此繁琐,可以想见,那些没有成立业委会、缴费情况不一、物业管理水平差的小区,要想用这笔住房的“看病钱”,几乎不可能。  一家物业企业负责人告诉笔者,当前要使用住房维修基金,主要面临以下几个方面的困难:首先是部分账户无款。由于部分城市有关法规建设不完善、要求不严格,造成部分业主房子都已经入住了几年,仍然未缴纳维修基金,特别是一些老项目,业主账户无款使用的现象比较普遍。其次是使用手续繁琐,部分城市甚至存在整个城市的商品住宅小区未动用维修基金的现象,资金一直“睡”在账户里。再次是续缴困难,根据规定,业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。但对于谁来组织续缴、续缴标准如何确定等详细的执行标准没有约定。部分业主特别是二手房业主不愿意续缴,物业公司单方收缴非常困难,造成账户资金不足。遇到更换电梯等大修改造项目时,便会陷入无法使用的窘境。  2012年夏天,北京地区暴雨过后,很多住宅受损。为了保证受灾住房得到及时维修,北京市住建委出台6项房屋紧急情况维修基金使用办法。漏雨严重的小区可以按照紧急情况使用住宅专项维修基金,而无需经过三分之二以上业主同意。即使是这样,对于根本没有申请过专项维修基金,且没有业委会的大部分受灾小区,一样没有头绪。 与收房时必须缴纳、否则无法办理入住手续领到钥匙的情况大相径庭的是,错综复杂、设置繁琐、没有主理机构的维修金使用环节。一位买了二手房的张先生表示,当初买二手房,也没有人提醒要转让公共维修金的事。当时的楼龄已经将近20年,小区属于上世纪80年代的福利房,相关产权单位早已注销,仅有一个社区居委会存在。而今,自己购买的顶层阁楼漏水,多次联系物业公司,仍得不到解决。  物业方表示,该问题需要进行室外高空作业,且阁楼层为斜坡,施工难度较大。而该小区阁楼层防水损坏的事情,几乎每个楼都存在,物业公司已协同社区居委会将此事上报给街道办事处。而街道办事处所给出的答复则是,当初小区并没有缴纳公共维修基金,所有的维修由原产权单位自己解决。产权单位倒闭注销以后,办事处曾联系社区居委会向住户补缴公共维修基金。但原住户多已搬离,现住户多是近几年搬进来的二手房买家,公共维修基金收取过程中遇到了很大阻碍。一方面是原有产权单位的住户不理解,另一方面是二手买家不配合,所有这个社区的公共维修基金始终为零,也没有相关单位进行协调。  摸不到碰不着的公共维修基金  使用不容易,而大量的闲置资金,又给贪污腐败留下了巨大的隐患,一时间关于公共维修基金的恶性案件层出不穷。巨额的资金扩大了人们的贪欲,缺乏监管的基金引发了大量的经济案件。  2006年10月,广州一笔250万元房屋维修资金不翼而飞,业主们发起一场规模浩大的追讨物业专项维修基金活动。此后,60个小区业委会联合追讨,资金总额达60余亿元。2007年,上海查处了房屋维修资金涉嫌违规炒股的事件,市值近8亿元。还有些小区曾发生过更换了物业公司,物业公司就把维修基金卷走的事情……  为加强资金监管,《住宅专项维修资金管理办法》规定,业主大会成立前,住宅专项维修资金由所在地政府建设(房地产)主管部门代管,并应当委托所在地一家商业银行专户管理。业主大会成立以后,也应开立相同的账户。这样,无论业主大会成立前后,维修资金都由银行管理,专款专用。不管业主大会、物业公司如何更换,维修资金都不会不翼而飞。  有关专家指出,尽管这一规定提高了基金的安全性,但在实际管理过程中,仍然存在不少漏洞。如开发商在预售房屋时,代收住房维修基金,在向房产部门办理房产证时才将资金转到专户上,导致资金长期在体外循环。资金管理公开力度不够,管理部门在资金使用审批时,存在着人情、利益等交易风险。解决资金在使用后的续缴、欠缴方面,缺乏有效措施。从长远看,资金的增值收益率低,各地的住房维修基金交存总量大但支出金额小,巨额资金长期在账上“睡大觉”,潜在损失较大。  目前,专项维修资金主要面临的问题有:第一,开发商侵占维修资金的情况突出。这笔钱本不该由房地产商管理,但现实中不少房地产商将其与房款捆绑收取,延时上缴,将部分资金挪作他用。第二,专项维修资金归集到政府部门后,在使用的具体程序上需要进一步规范。国内很多地方对这笔资金的收益如何使用还是一笔糊涂账。广州、福州、深圳等多地也陆续出现维修资金被侵吞的案例。第三,目前申请使用这笔资金的程序和审批极为复杂,政府方面比较谨慎;而在业主共同决定时也会出现不一致的地方,从而导致资金较难动用。  公开资料显示,截至2012年6月30日,北京市累计归集维修资金314.93亿元;国内大多数城市已使用的维修资金只占归集总额的不到1%。身为业主,相信很多人都有这样一种感受:住房维修基金作为一项收房时强制收取的费用,事实上可能一辈子都用不上。  同时,截至2012年6月30日的这笔超过300亿元的巨额资金,只能以0.35%的年利率缓慢计息。想必稍微有点理财经验的都能算出,想要让这笔资金翻上一番,需要多少年?286年。而我们房子的产权是多少年?我们能活多大?一边是快速上涨的物价,一边是近乎“零增值”的物业维修基金。而按照官方发布数据,中国2011年通胀率为5.4%,这意味着不超过20年,这笔超过300亿的巨额资金,就会贬得一分不值。每年的损失超过50多亿,这并非危言耸听。  某小区已经看出这个不断贬值缩水的问题,该小区业委会主任给笔者算了一笔明细账:该小区总建筑面积58万平方米,涉及住户6689户,算是一个规模较大的小区。2011年,耗时一年终于成立了业委会。小区公共维修基金总额超过2个亿,在业委会没成立之时,谁也没意识到这笔资金会有这么庞大,从政府相关部门获取到这个数据时,业主代表们很是惊诧。而从入住到现在的3年间,银行存单的利息只有200多万,3年总回报率1%。业主代表里有做投资理财顾问的,他建议全部资金分成10份,5份分别存期1年。这样5年之内,每年都有一笔10%的款项(2000多万元)到期,以备公共设备的维修。另外3份买5年期国债,年回报率5.32%,最后2份存期3年,年回报率近5%。这样下来,一年的回报率已经达到了将近13%,一年的利息超过3000万,光利息平均每户每年可以分得4500块钱。  “当然我们并没有准备往下分红利,因为这是整个小区的救命钱,只有管好了这笔钱,让这笔钱不断增值,才能抵御通胀,并能够在日后遇到设备老化和设施维护中发挥巨大的作用。有了这笔钱撑腰,一旦设备坏掉,一定换成口碑最好的知名品牌。目前是这样打算的,也得到了三分之二以上业主的大力支持。像我们这样的小区,在北京还是少有的。”业委会主任说道。目前,该社区业委会已经和相关政府部门以及银行达成了共识,并签署了委托协议。从2013年1月1日开始,这笔数额不菲的公共维修基金将采用全新的方式储蓄。  时至今日,我们欣喜地看到,很多社区已经开始行动起来,用自己的力量实现自治,掌握了这笔本就属于自己的巨额资金。但不要忘记,这些将主动权控制在自己手中的社区毕竟是凤毛麟角,绝大部分的社区尚没有业委会,仍存在着巨大的隐患。另一方面,政府部门也应在适当的时机,进一步简化支取流程,出台相关法律法规,真正解决老旧房屋的养老金问题。这是万民所愿,也是社会发展的必然趋势。

事件:房屋下水道漏水维修咋恁难?

  近日,市民赵先生打进本报热线,称他在周口市区文明路某小区购买一套新房,入住后不久卫生间的主下水道便开始漏水,为此,他找过物业多次,他们不是“没时间”就是“有事”一直拖着不修。无奈,赵先生只好自己掏钱找人修好了下水道。让赵先生感到郁闷的是,他当初买房时交了住宅公共维修基金,可如今房屋出现问题,维修咋还这么难?

  想用维修基金须先交

  市住房和城乡建设局房地产市场监管科负责人介绍,房屋公共部位、公用设施设备,是全体业主的共有财产,各业主在享有财产共有权的同时,也应该履行对共有财产管理和维修的义务。从这个意义上来说,业主应该积极主动交纳公共维修基金,这也是一个业主应该履行的法律义务。这样一旦公共部位达到一定使用年限的时候或需要维修的时候能够得到积极维修,保证房屋正常使用,生活不受影响。

  维修基金的交纳标准

  我市从2008年开始实施征收住宅公共维修基金制度,最初的交纳标准是按购房款的2%收取的。2009年国家调整了交纳标准,规定按建安成本5%~8%收取,我市按建安成本的5%来收取,折合后多层住宅的维修基金每平方米为35元,高层住宅的维修基金每平方米为65元。

  住宅公共维修基金的交纳方式有两种,一种是由开发商代收,另一种是业主自己交纳。“对于维修基金的交纳,提倡由开发商代收,这样方便广大业主。”该负责人介绍,如果购房者个人去交住宅维修基金,购房者首先要到周口市住房和城乡建设局领表,填写后还要找开发商签字、盖章,然后再到住房和城乡建设局审核,之后才能到专门指定的银行交纳住宅维修基金。这还不算完,最后购房者拿着银行给的交款单再到住房和城乡建设局换取住房维修基金专用发票。“由开发商代收,广大业主就可以省去这些麻烦。”该负责人说,维修基金交完后,市住房和城乡建设局会给业主们公示他们所交住房维修基金的明细账,如果业主还有不明白的,可以到周口市住房和城乡建设局进行咨询。

  维修基金咋申请使用

  “超过保修期的房屋,要想使用维修基金,随时都可以申请。”该负责人说,住宅公共维修基金是购房人按规定缴存的维修资金,属购房人所有,专项用于与个人所购住房相关的共用部位、共用设施设备的中修、大修和更新改造。

  住宅公共维修基金归全体业主所有,申请使用必须经过全体业主同意,由业主委员会召开大会,对小区要维修或改造的项目进行公示,至少要有90%以上的业主同意,方可向市住房和城乡建设局申请使用。如果小区没有业主委员会的,可由社区的居委会代表申请使用,但也需要召开业主大会征求业主同意方可申请。“申请使用后,维修或改造的工程竣工结束,要经过相关部门的验收,以防住宅公共维修基金挪作他用。”该负责人说。

  针对市民赵先生遇到的问题,该负责人介绍,相关法规规定,新房都有保修期,保修期内房屋出现问题应由售房单位(开发商)负责维修,超过保修期的房屋出现问题,业主可以申请使用维修基金来维修。“新房交房时,开发商必须提供住房质量保证书和住房使用说明书。”该负责人说,住房质量保证书视为合同内容,这样如果新房一旦出现问题,应由开发商负责。如果在交房时开发商没有提供“两书”,市民可以向市住房和城乡建设局举报,届时,他们会查处这种损害广大业主的违法行为。

责任编辑:面相,看耳朵就知道一个人是不是有福气